Kaufnebenkosten, Finanzierung, Rendite und monatlichen Cashflow einer Wohnung durchrechnen.
Der Rechner zeigt, ob sich eine vermietete Eigentumswohnung jeden Monat selbst trägt. Er rechnet vor Steuern und ohne Wertsteigerung, damit du Wohnungen schnell und nüchtern vergleichen kannst.
Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Makler) plus Renovierung. Ohne Einzelposten wird die Renovierung als Pauschale vom Kaufpreis geschätzt.
Dein Eigenkapital deckt, je nach Auswahl, Nebenkosten, Renovierung und einen Teil des Kaufpreises. Der Rest ist das Darlehen. Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12.
Kaltmiete plus umlagefähiges Hausgeld vom Mieter, minus gesamtes Hausgeld, Verwaltung, Rücklage und Monatsrate. Was übrig bleibt, landet auf deinem Konto oder musst du zuzahlen.
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Gesamtinvestition. Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. EK-Rendite = jährlicher Cashflow ÷ Eigenkapital.
Bei einem Cashflow um 0 € zahlen die Mieteinnahmen Zinsen, Tilgung und laufende Kosten. Du musst nichts zuzahlen und baust über die Tilgung trotzdem Vermögen auf. Viele Anleger akzeptieren auch einen leicht negativen Cashflow, weil die Tilgung Vermögen aufbaut. Wie viel Zuzahlung zu dir passt, hängt von deiner Situation ab.
Als grobe Faustregel gelten Faktoren unter 20 als günstig und über 25 als teuer. In Großstädten liegen sie oft deutlich höher, auf dem Land niedriger. Vergleiche am besten mit ähnlichen Wohnungen in derselben Lage.
Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %, Notar und Grundbuch kosten etwa 1,5 bis 2 %, der Käuferanteil der Maklerprovision bis zu 3,57 %. Zusammen sind das meist 5 bis 12 % vom Kaufpreis. Banken finanzieren diese Kosten selten mit, deshalb kommen sie meist aus dem Eigenkapital.
Das Hausgeld zahlst du als Eigentümer an die Eigentümergemeinschaft. Den umlagefähigen Teil, etwa Heizung, Wasser, Müll und Hausmeister, gibst du über die Nebenkosten an den Mieter weiter. Den nicht umlagefähigen Teil, etwa die WEG-Verwaltung und die Erhaltungsrücklage, trägst du selbst. Die Aufteilung steht im Wirtschaftsplan.
Dann musst du die Restschuld neu finanzieren, zum dann gültigen Zins. Steigt der Zins, steigt auch die Rate. Der Rechner zeigt, wie sich Rate und Cashflow bei deinem angenommenen Anschlusszins ändern.
Die Steuer hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Mieteinnahmen musst du versteuern, Zinsen, Abschreibung (AfA) und viele laufende Kosten kannst du absetzen. Wie sich das bei dir auswirkt, klärst du am besten mit einer Steuerberatung.
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