Die 1-Prozent-Regel für Immobilien: Was sie taugt
Die 1-Prozent-Regel stammt aus den USA: Die Monatsmiete soll mindestens 1 % des Kaufpreises betragen. Als schneller Filter klingt das gut, für den deutschen Markt passt sie selten.
Was die Regel besagt
Monatliche Kaltmiete ≥ 1 % des Kaufpreises. Eine Wohnung für 200.000 € müsste also mindestens 2.000 € Kaltmiete im Monat bringen. Das entspricht einer Bruttomietrendite von 12 % oder einem Kaufpreisfaktor von etwa 8.
Warum sie in Deutschland kaum funktioniert
Die Beispielwohnung bringt 780 € im Monat, das sind 0,39 % des Kaufpreises, weit unter 1 %. Das ist kein Ausreißer: In den meisten deutschen Städten liegen die Bruttomietrenditen deutlich unter 12 %, oft im Bereich von 3 bis 6 %. Wer nur Wohnungen kauft, die die 1-Prozent-Regel erfüllen, findet fast nichts, oder nur Objekte mit hohem Leerstand und großem Sanierungsbedarf.
Die Regel ignoriert außerdem genau das, was in Deutschland den Unterschied macht: Kaufnebenkosten, nicht umlagefähiges Hausgeld und vor allem den Zins.
Was besser funktioniert
- Cashflow statt Faustregel: Rechne mit deinen echten Zahlen, ob die Wohnung sich trägt. Für die Beispielwohnung sind das -351 € im Monat.
- Break-even-Preis: Bis zu welchem Kaufpreis trägt sich die Wohnung? Hier 127.000 €. Das ist deine Obergrenze für die Verhandlung, wenn du keine Zuzahlung willst.
- Break-even-Miete: Welche Kaltmiete wäre nötig? Hier 1.150 € im Monat, also 0,57 % des Kaufpreises. Diese Zahl ist deine persönliche „Prozent-Regel“, passend zu Zins und Kosten.
- Bruttomietrendite mit Nebenkosten zum Vergleichen mehrerer Angebote, siehe Bruttomietrendite berechnen.
Mit deinen Zahlen rechnen: Rechne deine persönliche Grenze aus: Break-even-Preis und Break-even-Miete für deine Wohnung. Kostenlos, ohne Anmeldung.
Beispiel im Rechner öffnenHäufige Fragen
Gilt die 1-Prozent-Regel in Deutschland?
Als Faustregel kaum. Sie würde eine Bruttomietrendite von 12 % verlangen, die in deutschen Städten fast nie erreicht wird. Besser ist es, den Cashflow mit deinen echten Zahlen zu rechnen.
Was ist die 1-Prozent-Regel bei Immobilien?
Die Monatsmiete soll mindestens 1 % des Kaufpreises betragen. Die Regel kommt aus den USA, wo Kaufpreise im Verhältnis zur Miete in manchen Regionen deutlich niedriger sind.
Welche Kennzahl ersetzt die 1-Prozent-Regel?
Der Break-even-Preis oder die Break-even-Miete: Sie zeigen, ab wann die Wohnung sich mit deiner Finanzierung trägt. Der immohub Rechner zeigt beide unter dem Cashflow an.