Lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?
Eine vermietete Wohnung kann ein gutes Investment sein, wenn die Zahlen stimmen. Bei heutigen Zinsen stimmen sie oft nicht von selbst. Diese vier Fragen helfen bei der Entscheidung.
Womit du Geld verdienst
- Tilgung: Der Mieter zahlt einen Teil deines Kredits ab. Bei der Beispielwohnung sinkt die Restschuld in zehn Jahren von 200.000 € auf 151.431 €.
- Wertentwicklung: Steigt der Wert der Wohnung, gehört der Zuwachs dir, auch auf den finanzierten Teil. Garantiert ist das nicht.
- Mietsteigerungen: Mieten steigen über die Jahre meist, die Kreditrate bleibt während der Zinsbindung gleich.
- Steuern: Das Gebäude wird abgeschrieben, bei älteren Gebäuden meist mit 2 % pro Jahr, bei Neubauten ab 2023 mit 3 %. Zinsen und Kosten sind absetzbar. Wie viel das bringt, hängt von deinem Steuersatz ab.
Frage 1: Trägt sich die Wohnung?
Die Beispielwohnung hat 4,25 % Bruttomietrendite und einen Cashflow von -351 € im Monat. Davon fließen 333 € in die Tilgung. Du legst also monatlich drauf, baust aber gleichzeitig Vermögen auf. Ob das für dich passt, hängt davon ab, wie sicher du die Differenz über Jahre zahlen kannst.
Zum Vergleich: Damit die Wohnung sich ohne Zuzahlung trägt, dürfte sie höchstens 127.000 € kosten. Den Rechenweg zeigt der Artikel Cashflow berechnen.
Frage 2: Was passiert nach der Zinsbindung?
Nach 10 Jahren musst du die Restschuld neu finanzieren. Bei 5 % Anschlusszins wäre die Rate 883 €, bei 7 % schon 1.136 €. Mehr im Artikel Anschlussfinanzierung und Restschuld.
Frage 3: Wie steht die Eigentümergemeinschaft da?
Eine Wohnung ist nur so gut wie das Haus, in dem sie liegt. Prüfe Rücklage, Protokolle und anstehende Sanierungen, bevor du unterschreibst. Was dabei wichtig ist, steht im Artikel Instandhaltungsrücklage.
Frage 4: Was, wenn etwas schiefgeht?
- Leerstand: Ein paar Monate ohne Mieter kosten die volle Rate plus Hausgeld.
- Mietausfall: Zahlt ein Mieter nicht, kann eine Räumung lange dauern.
- Sonderumlage: mehrere tausend Euro auf einmal sind möglich.
- Klumpenrisiko: Eine einzelne Wohnung ist eine große Wette auf einen Ort und ein Haus.
Halte eine Reserve von einigen Monatsraten bereit, bevor du kaufst.
Mit deinen Zahlen rechnen: Rechne deine Wohnung mit Cashflow, Anschlussfinanzierung und Break-even-Preis durch. Kostenlos, ohne Anmeldung.
Beispiel im Rechner öffnenHäufige Fragen
Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage bei hohen Zinsen?
Bei hohen Zinsen ist der Cashflow mit hoher Finanzierung oft negativ. Lohnen kann sie sich trotzdem, wenn Kaufpreis und Miete passen, du mehr Eigenkapital einsetzt oder langfristig auf Tilgung und Wertsteigerung setzt. Rechne jede Wohnung einzeln durch.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?
Mindestens die Kaufnebenkosten, je nach Bundesland und Makler etwa 5 bis 12 % des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital senkt die Rate und verbessert den Cashflow.
Welche Abschreibung gilt für eine vermietete Wohnung?
Für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, gilt meist 2 % pro Jahr, für ältere 2,5 %, für Fertigstellungen ab 2023 3 %. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grundstücksanteil.