Eigenkapital für eine Eigentumswohnung: Wie viel brauchst du?
Banken finanzieren den Kaufpreis, selten aber die Nebenkosten. Wie viel Eigenkapital du mindestens brauchst und was jeder zusätzliche Euro bringt, zeigt dieses Beispiel.
Mindestens: die Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler erhöhen nicht den Wert der Wohnung. Deshalb finanzieren Banken sie ungern mit. Rechne damit, dass du sie selbst zahlst: je nach Bundesland und Makler etwa 5 bis 12 % des Kaufpreises. Die Sätze für dein Bundesland findest du unter Kaufnebenkosten nach Bundesland.
Für die Beispielwohnung zu 200.000 € in Niedersachsen sind das 20.140 €: 10.000 € Grunderwerbsteuer, 3.000 € Notar und Grundbuch, 7.140 € Makler.
Was mehr Eigenkapital bringt
Vergleich: nur die Nebenkosten aus eigener Tasche, oder zusätzlich 20 % des Kaufpreises.
| Nur Nebenkosten | + 20 % Eigenkapital | |
|---|---|---|
| Eigenkapital | 20.140 € | 60.140 € |
| Darlehen | 200.000 € | 160.000 € |
| Rate pro Monat | 967 € | 773 € |
| Cashflow pro Monat | -351 € | -157 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 151.431 € | 121.145 € |
Jeder zusätzliche Euro Eigenkapital spart dir den Kreditzins. In der Praxis wird es oft noch besser: Mit mehr Eigenkapital bieten Banken meist auch einen niedrigeren Zinssatz an. Im Beispiel ist der Zins gleich geblieben.
Hohe Finanzierung: Hebel in beide Richtungen
Mit wenig Eigenkapital steigt die Eigenkapitalrendite, wenn die Wohnung im Wert steigt, weil der Zuwachs auf den ganzen Kaufpreis wirkt. Umgekehrt trägst du bei sinkenden Preisen oder steigenden Zinsen das volle Risiko. Und der Cashflow ist bei Vollfinanzierung heute fast immer negativ.
Eine sinnvolle Faustregel: Setze so viel Eigenkapital ein, dass du die monatliche Zuzahlung über Jahre entspannt tragen kannst, und behalte daneben eine Reserve für Leerstand und Sonderumlagen.
Mit deinen Zahlen rechnen: Probier aus, wie sich mehr Eigenkapital auf Rate und Cashflow auswirkt. Kostenlos, ohne Anmeldung.
Beispiel im Rechner öffnenHäufige Fragen
Kann ich eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen?
Manche Banken finanzieren bei sehr guter Bonität den Kaufpreis und sogar die Nebenkosten, dann meist zu höherem Zins. Der Cashflow ist dann bei heutigen Zinsen fast immer deutlich negativ.
Zählt die Renovierung zum Eigenkapital?
Renovierungskosten finanzieren Banken teilweise mit, oft aber nur, wenn sie den Wert der Wohnung erhöhen. Im immohub Rechner kannst du festlegen, ob du sie aus Eigenkapital zahlst.
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Mindestens die Kaufnebenkosten. Darüber hinaus hängt es davon ab, wie viel monatliche Zuzahlung du tragen willst und welche Reserve dir bleibt.