Instandhaltungsrücklage: Was Käufer einer Wohnung prüfen sollten
Jede Eigentümergemeinschaft spart für Dach, Fassade, Heizung und Leitungen. Ist die Rücklage zu klein, kommt die Rechnung als Sonderumlage, und die zahlst du als neuer Eigentümer.
Was die Rücklage ist
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes Ende 2020 heißt sie offiziell Erhaltungsrücklage. Gemeint ist dasselbe: ein gemeinsames Konto der Eigentümergemeinschaft, in das alle Eigentümer über das Hausgeld einzahlen. Daraus werden Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum bezahlt, also an allem, was nicht nur zu einer Wohnung gehört.
Die Rücklage gehört der Gemeinschaft. Wenn du eine Wohnung kaufst, übernimmst du den Anteil des Verkäufers automatisch mit, ausgezahlt wird er nicht.
Warum die Höhe wichtig ist
Reicht die Rücklage für eine anstehende Sanierung nicht aus, beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage. Für einen neuen Dachstuhl oder eine Fassadendämmung können das schnell mehrere tausend Euro pro Wohnung sein, fällig innerhalb weniger Monate.
Prüfe deshalb vor dem Kauf:
- Wie hoch ist die Rücklage insgesamt, und wie viel kommt jedes Jahr dazu? Beides steht in der Hausgeldabrechnung.
- Wie alt ist das Gebäude, und wann wurden Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Leitungen zuletzt erneuert?
- Was steht in den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen? Dort tauchen geplante Maßnahmen oft Jahre vorher auf.
- Gibt es bereits beschlossene Sonderumlagen? Kläre im Kaufvertrag, wer sie zahlt.
Gemeinschaftsrücklage und deine eigene Reserve
Die Erhaltungsrücklage deckt nur das Gemeinschaftseigentum. Was in deiner Wohnung kaputtgeht, etwa Bad, Küche, Böden oder eine Therme in der Wohnung, zahlst du selbst. Deshalb setzt der immohub Rechner zusätzlich eine eigene Rücklage an, standardmäßig 5 % der Kaltmiete. Bei der Beispielwohnung sind das 39 € im Monat.
Steuer: wann die Rücklage zählt
Was du in die Erhaltungsrücklage einzahlst, kannst du als Vermieter noch nicht als Werbungskosten absetzen. Steuerlich zählt das Geld erst, wenn die Gemeinschaft es für eine Reparatur ausgibt.
Auch bei der Grunderwerbsteuer hilft die Rücklage nicht: Der übernommene Anteil mindert den Kaufpreis, auf den die Steuer berechnet wird, nicht. Mehr dazu auf den Seiten zu den Kaufnebenkosten nach Bundesland.
Mit deinen Zahlen rechnen: Rechne mit eigener Rücklage und sieh, ob die Wohnung trotzdem trägt. Kostenlos, ohne Anmeldung.
Beispiel im Rechner öffnenHäufige Fragen
Wird mir die Rücklage beim Kauf ausgezahlt oder angerechnet?
Nein. Sie gehört der Eigentümergemeinschaft. Du übernimmst den Anteil des Verkäufers, er bekommt dafür nichts zurück.
Ist die Instandhaltungsrücklage auf den Mieter umlegbar?
Nein, sie gehört zum nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds.
Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltungsrücklage und Erhaltungsrücklage?
Keiner. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes Ende 2020 heißt die Rücklage offiziell Erhaltungsrücklage.