Anschlussfinanzierung: Restschuld berechnen und Zinsrisiko einschätzen
Die Kreditrate ist nur während der Zinsbindung fest. Danach finanzierst du die Restschuld zu dem Zins, der dann gilt. Wie groß dieses Risiko ist, kannst du heute schon ausrechnen.
Restschuld: wie viel nach der Zinsbindung übrig ist
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch, mit jeder Rate wächst der Tilgungsanteil. Für 200.000 € zu 3,8 % Zins bleibt nach der Zinsbindung übrig:
| Zinsbindung | 2 % Tilgung | 3 % Tilgung |
|---|---|---|
| 10 Jahre | 151.431 € | 127.146 € |
| 15 Jahre | 119.297 € | 78.946 € |
Ein Prozentpunkt mehr Tilgung erhöht die Rate um 167 € im Monat, senkt die Restschuld nach zehn Jahren aber um 24.285 €.
Was ein höherer Anschlusszins kostet
Bei der Beispielwohnung (2 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung) beträgt die Rate heute 967 €. Für die Restschuld von 151.431 € hängt die neue Rate vom Zins ab, gerechnet mit gleicher Tilgung:
| Anschlusszins | Neue Rate | Cashflow danach |
|---|---|---|
| 3 % | 631 € | -15 € |
| 5 % | 883 € | -267 € |
| 7 % | 1.136 € | -520 € |
Weil die Restschuld kleiner ist als der ursprüngliche Kredit, wird die Rate erst ab einem Anschlusszins von etwa 5,7 % höher als heute. Darüber steigt die monatliche Zuzahlung schnell. Mieterhöhungen in den zehn Jahren sind hier noch nicht eingerechnet.
So senkst du das Risiko
- Längere Zinsbindung: 15 oder 20 Jahre kosten meist etwas mehr Zins, verschieben das Risiko aber weit nach hinten. Nach zehn Jahren darfst du ein Darlehen mit längerer Bindung trotzdem mit sechs Monaten Frist kündigen.
- Höhere Tilgung: verkleinert die Restschuld, auf die der neue Zins wirkt.
- Sondertilgungen: viele Banken erlauben 5 % oder mehr pro Jahr ohne Aufpreis.
- Forward-Darlehen: sichert dir den Zins für die Anschlussfinanzierung, oft schon Jahre im Voraus, gegen einen Zinsaufschlag.
Mit deinen Zahlen rechnen: Trag deinen Anschlusszins ein und sieh, wie sich Rate und Cashflow nach der Zinsbindung ändern. Kostenlos, ohne Anmeldung.
Beispiel im Rechner öffnenHäufige Fragen
Wie berechne ich die Restschuld nach der Zinsbindung?
Mit der Annuitätenformel aus Darlehensbetrag, Zins, Tilgung und Laufzeit. Der immohub Rechner zeigt die Restschuld und die Rate danach automatisch an, wenn du Zinsbindung und Anschlusszins einträgst.
Kann ich nach zehn Jahren kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger ist?
Ja. Bei Darlehen mit längerer Zinsbindung hast du nach zehn Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Darlehen, das du heute zu einem festen Zins abschließt, das aber erst später ausgezahlt wird, etwa zum Ende deiner Zinsbindung. Für die Planungssicherheit zahlst du einen Zinsaufschlag.