Cashflow einer Eigentumswohnung berechnen: Schritt für Schritt
Der Cashflow ist das, was am Monatsende übrig bleibt, nachdem der Mieter gezahlt hat und du alle Kosten und die Bankrate beglichen hast. Er entscheidet, ob du jeden Monat drauflegst.
Die Formel
Cashflow = Kaltmiete + umlagefähiges Hausgeld − (gesamtes Hausgeld + Verwaltung + Rücklage + Kreditrate)
Das umlagefähige Hausgeld zahlt dir der Mieter über die Nebenkostenvorauszahlung zurück, deshalb steht es auf beiden Seiten. Was übrig bleibt, sind die Kosten, die an dir hängen bleiben.
Rechenbeispiel
Unsere Beispielwohnung: 60 m² in Niedersachsen, Kaufpreis 200.000 €, Kaltmiete 780 € im Monat, Hausgeld 280 € (davon 180 € umlagefähig), Kaufnebenkosten aus Eigenkapital, der Rest finanziert zu 3,8 % Zins und 2 % Tilgung.
| Kaltmiete | + 780 € |
| Nebenkosten-Vorauszahlung des Mieters (umlagefähiges Hausgeld) | + 180 € |
| Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft | − 280 € |
| Sondereigentumsverwaltung | − 25 € |
| Eigene Rücklage (5 % der Kaltmiete) | − 39 € |
| Kreditrate (200.000 € zu 3,8 % + 2 %) | − 967 € |
| Cashflow pro Monat | -351 € |
Negativer Cashflow: schlimm?
Von der Kreditrate sind am Anfang 633 € Zinsen und 333 € Tilgung. Die Tilgung ist kein Verlust, sie baut dein Vermögen auf, denn die Restschuld sinkt. Ziehst du sie ab, legst du effektiv 17 € im Monat drauf.
Trotzdem: Die 351 € musst du jeden Monat aus deinem Einkommen zahlen, über Jahre. Plane das fest ein, und rechne mit Leerstand oder einer Sonderumlage zusätzlich.
Was die Wohnung kosten dürfte
Bei sonst gleichen Annahmen trägt sich die Beispielwohnung erst bei einem Kaufpreis von höchstens 127.000 € oder einer Kaltmiete von mindestens 1.150 €. Beide Werte zeigt der immohub Rechner direkt unter dem Cashflow an. Das ist ein guter Startpunkt für die Preisverhandlung.
Hebel, die den Cashflow verbessern: mehr Eigenkapital, eine niedrigere Tilgung (dann sinkt die Rate, aber die Restschuld bleibt höher), ein niedrigerer Kaufpreis oder eine höhere Miete. Wie viel mehr Eigenkapital bringt, steht im Artikel Eigenkapital und Kaufnebenkosten.
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Beispiel im Rechner öffnenHäufige Fragen
Gehört die Tilgung in den Cashflow?
Ja, denn du musst sie jeden Monat zahlen. Für die Frage, ob du Vermögen aufbaust, lohnt sich aber der Blick auf den Cashflow ohne Tilgung.
Sind Steuern im Cashflow enthalten?
Im immohub Rechner nicht. Mieteinnahmen musst du versteuern, Zinsen, Abschreibung und viele laufende Kosten kannst du absetzen. Wie sich das bei dir auswirkt, klärst du am besten mit einer Steuerberatung.
Wie hoch sollte die eigene Rücklage sein?
Der Rechner setzt 5 % der Kaltmiete an, für Reparaturen in der Wohnung selbst und für Leerstand. Das ist zusätzlich zur Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft.