Bruttomietrendite berechnen: Formel, Beispiel und Grenzen
Die Bruttomietrendite ist die schnellste Kennzahl, um Wohnungen zu vergleichen. Sie zeigt, wie viel Jahresmiete du pro investiertem Euro bekommst, aber nicht, ob die Wohnung sich trägt.
Die Formel
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Die Jahreskaltmiete ist die Nettokaltmiete mal zwölf, ohne Nebenkosten, die der Mieter ohnehin an dich durchreicht. „Brutto“ heißt: Laufende Kosten wie Verwaltung, Rücklagen und Leerstand sind noch nicht abgezogen.
Rechenbeispiel
Unsere Beispielwohnung: 60 m² in Niedersachsen, Kaufpreis 200.000 €, Kaltmiete 780 € im Monat, Hausgeld 280 € (davon 180 € umlagefähig), Kaufnebenkosten aus Eigenkapital, der Rest finanziert zu 3,8 % Zins und 2 % Tilgung.
| Jahreskaltmiete | 780 € × 12 = 9.360 € |
| Rendite auf den Kaufpreis | 9.360 € ÷ 200.000 € = 4,68 % |
| Kaufnebenkosten | 20.140 € |
| Rendite auf die Gesamtkosten | 9.360 € ÷ 220.140 € = 4,25 % |
Der Unterschied ist fast ein halber Prozentpunkt. Viele Anzeigen und Makler rechnen mit dem Kaufpreis allein, weil die Zahl schöner aussieht. Bezahlen musst du aber auch Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. Der immohub Rechner teilt deshalb durch die Gesamtkosten, inklusive Renovierung.
Kaufpreisfaktor: dieselbe Zahl andersherum
Der Kaufpreisfaktor ist Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Er sagt, wie viele Jahresmieten die Wohnung kostet. Für die Beispielwohnung sind das 21,4 Jahresmieten. Ein Faktor von 20 entspricht 5 % Bruttomietrendite, ein Faktor von 25 entspricht 4 %.
Welche Werte üblich sind, hängt stark vom Ort ab: In gefragten Großstädten sind Faktoren über 25 keine Seltenheit, in kleineren Städten findest du deutlich niedrigere. Ein niedriger Faktor ist nicht automatisch ein gutes Geschäft, oft spiegelt er Leerstand, Sanierungsbedarf oder eine schwache Lage.
Brutto, netto, Cashflow: was die Rendite nicht zeigt
- Nettomietrendite: zieht die Kosten ab, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst, etwa Verwaltung und Rücklagen. Bei der Beispielwohnung sind das 125 € im Monat plus eine eigene Reserve.
- Cashflow: berücksichtigt zusätzlich die Finanzierung. Hier liegt die Beispielwohnung trotz 4,25 % Bruttomietrendite bei -351 € im Monat. Mehr dazu im Artikel Cashflow einer Eigentumswohnung.
- Steuern, Wertentwicklung, Mietsteigerung: stecken in keiner dieser Kennzahlen.
Nutze die Bruttomietrendite also zum Vorsortieren. Ob du eine Wohnung kaufen solltest, entscheidet der Cashflow.
Mit deinen Zahlen rechnen: Rechne die Rendite deiner Wohnung mit allen Nebenkosten durch. Kostenlos, ohne Anmeldung.
Beispiel im Rechner öffnenHäufige Fragen
Was ist eine gute Bruttomietrendite?
Das hängt vom Zinsniveau und der Lage ab. Liegt die Bruttomietrendite unter dem Zins deines Darlehens, ist der Cashflow bei hoher Finanzierung fast immer negativ. Rechne deshalb immer auch den Cashflow durch.
Rechnet man die Bruttomietrendite mit oder ohne Kaufnebenkosten?
Beides ist verbreitet. Ehrlicher ist die Rechnung mit Kaufnebenkosten und Renovierung, weil du diese Beträge ebenfalls investierst. Wenn du Angebote vergleichst, achte darauf, dass alle gleich gerechnet sind.
Was ist der Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor?
Es ist dieselbe Information, nur umgekehrt: Der Kaufpreisfaktor ist Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete, die Bruttomietrendite ist 100 geteilt durch den Faktor.